Como Calcular ROI de um Studio para Airbnb (com Exemplo de Planilha)
O artigo Quanto rende um studio no Rio de Janeiro? já trouxe a fórmula geral de yield. Aqui vamos além: um cálculo de ROI mais completo, específico para Airbnb, que considera todo o capital investido — não só o valor de compra — e um exemplo prático que você pode adaptar em planilha para o seu próprio caso.
ROI não é a mesma coisa que yield
Yield olha só para a receita de locação sobre o valor do imóvel. ROI (retorno sobre investimento) é mais abrangente: inclui todo o capital que você colocou para colocar o studio operando no Airbnb, o que muda bastante o resultado percentual, especialmente em imóveis que exigem investimento relevante em preparação.
A fórmula completa
Investimento total = valor do imóvel + custos de aquisição (ITBI, cartório) + mobília e decoração + enxoval
Receita líquida anual = (receita bruta anual) − (condomínio + IPTU + taxa de administradora + manutenção + custo de vacância)
ROI anual = (receita líquida anual ÷ investimento total) × 100
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Exemplo prático (valores ilustrativos)
Para tornar o cálculo concreto, vamos usar como referência um apartamento de studio no Vista Joá, em São Conrado, com valor de entrada a partir de R$ 173 mil (valores de tabela do empreendimento, sujeitos a confirmação e variação conforme tipologia e condições comerciais):
| Item | Valor estimado |
|---|---|
| Valor do imóvel | R$ 173.000 |
| ITBI + cartório (≈ 4%) | R$ 6.920 |
| Mobília, decoração e enxoval | R$ 25.000 |
| Investimento total | R$ 204.920 |
| Item | Valor estimado (mensal) |
|---|---|
| Diária média (ADR) | R$ 280 |
| Taxa de ocupação anual ponderada | 60% |
| Receita bruta mensal (280 × 30 × 0,60) | R$ 5.040 |
| Condomínio + IPTU | − R$ 700 |
| Taxa de administradora (20%) | − R$ 1.008 |
| Manutenção e reposição | − R$ 200 |
| Receita líquida mensal | R$ 3.132 |
| Receita líquida anual | R$ 37.584 |
ROI anual = (37.584 ÷ 204.920) × 100 ≈ 18,3%
Valores ilustrativos, para fins didáticos. Diária, ocupação e custos reais variam por empreendimento, unidade específica e condições de mercado no momento da operação — sempre valide com números atualizados antes de decidir.
O número que mais engana investidores iniciantes é o yield bruto anunciado, sem considerar o investimento em preparação nem os custos recorrentes de operação. Um studio pode ter yield bruto de 8% sobre o valor de compra e, ao mesmo tempo, um ROI real de 15% ou mais quando você inclui a valorização do capital investido em preparação — ou o oposto, se a preparação for cara e a ocupação, baixa. Fazer a conta completa, e não só a conta rápida, é o que separa uma decisão bem informada de uma expectativa otimista demais.
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Erros mais comuns nesse cálculo
- Usar a diária de alta temporada como se fosse a média do ano: infla a receita projetada de forma irrealista
- Esquecer os custos de preparação no investimento total: subestima o capital realmente empregado e infla o ROI percentual
- Não considerar vacância: mesmo studios bem localizados têm períodos sem reserva — 1 a 2 meses por ano é uma margem prudente
- Ignorar a taxa da administradora, se houver: um dos itens que mais reduz a receita líquida quando esquecido no cálculo
Como montar sua própria planilha
Estruture duas seções: uma para o investimento total (compra + custos de aquisição + preparação) e outra para a operação mensal (receita bruta menos todos os custos recorrentes). Multiplique a receita líquida mensal por 12 para chegar ao anual, e aplique a fórmula de ROI. Atualize os números a cada trimestre com dados reais da sua operação — a planilha fica mais precisa com o tempo, à medida que você substitui estimativas por resultados observados.
Em uma conversa de aproximadamente 20 minutos podemos analisar:
- Investimento total estimado para o imóvel de seu interesse
- Receita e custos projetados com base em dados de mercado
- ROI esperado e prazo de retorno do capital investido
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Perguntas frequentes
Qual a diferença entre yield e ROI?
Yield é a receita anual de locação dividida pelo valor do imóvel. ROI (retorno sobre investimento) é mais amplo: considera todo o capital investido, incluindo custos de aquisição, mobília e preparação, não só o valor de compra do imóvel.
Que taxa de ocupação devo usar no cálculo de ROI?
Uma taxa de ocupação anual ponderada, considerando alta e baixa temporada, costuma ficar entre 55% e 70% no Rio de Janeiro — evite usar a ocupação de períodos de pico como se fosse a média do ano.
Preciso incluir o custo da administradora no cálculo de ROI?
Sim. Se você optar por gestão terceirizada, a taxa da administradora (normalmente entre 15% e 25% da receita) precisa ser descontada antes de calcular o retorno líquido.
Sobre o Rio Living Studios
O Rio Living Studios é especializado em studios para investimento imobiliário no Rio de Janeiro. Nosso trabalho é ajudar investidores e compradores a encontrar empreendimentos alinhados ao seu perfil, utilizando dados de mercado, análise de localização e potencial de valorização.