Tributação de Aluguel de Studio: Como Funciona o Imposto de Renda em 2026
Imposto costuma ser o último tema que o investidor olha, mas mexe direto no rendimento líquido. E 2026 trouxe mudanças importantes. Vamos ao panorama.
Pessoa física: Carnê-Leão
Quem recebe aluguel de outra pessoa física precisa recolher o imposto todo mês pelo Carnê-Leão, até o último dia útil do mês seguinte. O imposto segue a tabela progressiva, com alíquotas de até 27,5%, somando o aluguel às outras rendas do mês. Se o inquilino for uma empresa, ela mesma retém o imposto na fonte.
Novidade de 2026: isenção até R$ 5 mil
A Lei 15.270/2025 criou, a partir de janeiro de 2026, uma redução que zera o imposto para quem tem renda tributável total de até R$ 5 mil por mês, com desconto gradual até R$ 7.350. Atenção: conta a soma de todas as rendas (salário, aluguel, etc.), não só o aluguel. Para quem tem um studio e renda moderada, o imposto pode cair muito ou zerar.
O que pode ser descontado
Quando pagos pelo proprietário, podem ser descontados do aluguel antes de calcular o imposto:
- IPTU
- Condomínio
- Taxa de administração ou comissão da imobiliária
Pessoa física x empresa
| Critério | Pessoa física | Empresa (holding) |
|---|---|---|
| Recolhimento | Carnê-Leão mensal | Conforme o regime da empresa |
| Alíquota | Tabela progressiva (até 27,5%) | Varia por regime (Presumido, Real) |
| Retirada do lucro | Não se aplica | Dividendos acima de R$ 50 mil/mês com retenção de 10% desde 2026 |
| Complexidade | Simples para poucos imóveis | Exige contabilidade |
| Indicado para | 1 a poucos imóveis | Carteira maior |
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Airbnb e a reforma tributária
Para pessoa física, a receita de temporada segue a lógica do aluguel, pelo Carnê-Leão. A reforma tributária do consumo (Lei Complementar 214/2025) cria o IBS e a CBS, que passam a valer para locação a partir de 2027. Para pessoa física, só entra quem tem mais de três imóveis alugados e receita de locação acima de R$ 240 mil por ano. Quem tem um ou dois studios, na maioria dos casos, fica fora.
Ganho de capital na venda
Ao vender com lucro, paga-se imposto sobre o ganho de capital: 15% até R$ 5 milhões de lucro, subindo por faixas até 22,5%. O pagamento é feito até o último dia útil do mês seguinte à venda. Há isenções importantes:
- Venda do único imóvel por até R$ 440 mil, se não houve outra venda nos últimos 5 anos
- Uso do dinheiro para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias
- Fatores de redução para imóveis comprados há mais tempo
Imposto não é o tema mais empolgante, mas é dos que mais mexem no rendimento líquido, e dos que mais mudam. Em 2026, a isenção até R$ 5 mil mudou a conta de muita gente com um ou dois imóveis. Envolva um contador desde o início, e não depois que o imóvel já estiver alugado.
Este artigo tem caráter informativo geral e não substitui orientação contábil ou tributária. Alíquotas, faixas e regras podem mudar: consulte sempre um contador para o seu caso.
Em uma conversa de aproximadamente 20 minutos podemos analisar:
- Seu perfil de renda e patrimônio
- Se faz sentido pessoa física ou empresa
- Indicação de um contador especializado, se necessário
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Perguntas frequentes
Preciso pagar imposto sobre aluguel recebido?
Sim. Para pessoa física, o aluguel recebido de outra pessoa física é recolhido todo mês pelo Carnê-Leão, pela tabela progressiva. Desde 2026, quem tem renda tributável total de até R$ 5 mil por mês fica isento, com redução gradual até R$ 7.350 (Lei 15.270/2025).
Posso descontar condomínio e IPTU do aluguel?
Sim, quando quem paga é o proprietário: IPTU, condomínio e a taxa de administração da imobiliária podem ser descontados do aluguel antes de calcular o imposto.
Airbnb tem tributação diferente de aluguel tradicional?
Para pessoa física, a receita de temporada segue a mesma lógica do aluguel, pelo Carnê-Leão. A reforma tributária cria IBS e CBS a partir de 2027 para quem tem mais de três imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil por ano.
Vale a pena ter uma empresa para administrar os aluguéis?
Pode valer para quem tem vários imóveis e renda alta, mas desde 2026 lucros e dividendos acima de R$ 50 mil por mês têm retenção de 10% na fonte. A conta precisa ser feita com um contador.
Sobre o Rio Living Studios
O Rio Living Studios é especializado em studios para investimento imobiliário no Rio de Janeiro. Nosso trabalho é ajudar investidores e compradores a encontrar empreendimentos alinhados ao seu perfil, utilizando dados de mercado, análise de localização e potencial de valorização.