Lei do Airbnb no Rio de Janeiro: É Proibido? O Que Dizem o STJ, a Câmara e os Condomínios

Diferente dos outros artigos deste cluster, este aqui não é sobre estratégia — é sobre regras. E regras sobre Airbnb no Rio estão em movimento acelerado em 2026, com frentes acontecendo ao mesmo tempo na Câmara Municipal, no Judiciário e dentro dos próprios condomínios. Vamos separar o que já vale do que ainda está em discussão.

Três frentes se movendo ao mesmo tempo

O momento regulatório do Rio para locação por temporada tem três eixos independentes, cada um em estágio diferente:

• Câmara Municipal: projeto de lei que cria cadastro obrigatório de anfitriões, ainda em tramitação nas comissões
• Judiciário (STJ): decisão de maio de 2026 exigindo autorização da assembleia em prédios residenciais e, desde setembro, um recurso repetitivo (Tema 1.443) para fixar tese vinculante
• Tributação: discussão de ISS e IPTU que já segue regras vigentes, mas que pode ganhar contornos novos com a Reforma Tributária

O projeto de lei na Câmara: PL 2265/2026

O texto em tramitação, protocolado em maio de 2026 como reformulação de um projeto anterior, propõe criar um Cadastro Municipal Simplificado de Hospedagem Temporária. Nas versões divulgadas até o momento, o projeto prevê:

• Cadastro do anfitrião: registro na Prefeitura, com exibição do número de cadastro no próprio anúncio — sem exigir alvará
• Obrigações para as plataformas: inscrição fiscal municipal e fornecimento de dados de reservas quando solicitado pela Prefeitura
• Autorização do condomínio como pré-requisito: para imóveis em condomínio residencial, o cadastro dependeria de autorização aprovada em assembleia por 2/3 das unidades — alinhado ao que o STJ decidiu
• Multas: nas versões divulgadas, cerca de R$ 1 mil para anfitriões (dobrada na reincidência) e R$ 10 mil para plataformas, valores ainda sujeitos a mudança no texto final
• Regras de privacidade: restrição a câmeras em áreas internas do imóvel anunciado

Um ponto importante: o projeto não proíbe a atividade nem cria imposto novo. O tratamento do ISS e de uma eventual taxa de turismo variou entre as versões do texto e depende da Reforma Tributária nacional e de legislação própria. O texto ainda não é lei e pode mudar nas comissões antes de ir a votação.

Regulamentação Airbnb Rio de Janeiro: Panorama das Frentes

A regra que já pesa mais hoje: o condomínio

Enquanto o projeto de lei municipal ainda tramita, quem realmente decide se você pode operar Airbnb no seu prédio, na prática, é a assembleia de condôminos — não a Prefeitura. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ (REsp 2.121.055, relatora ministra Nancy Andrighi) entendeu que, se o condomínio tem destinação residencial, as unidades também devem ter uso residencial. Oferecer o imóvel em plataformas como o Airbnb muda essa destinação e, por isso, precisa ser aprovado por 2/3 dos condôminos. A convenção omissa não serve como autorização.

O tema ainda não está pacificado de forma vinculante. Em 17 de setembro de 2026, o STJ afetou o Tema 1.443 (REsp 2.272.536 e 2.272.537, relator ministro Raul Araújo) para decidir se a simples cláusula de destinação residencial basta para impedir a locação de curta temporada. Até o julgamento, os processos individuais e coletivos sobre o assunto estão suspensos em todo o país. Na prática, quem já opera segue sem uma decisão final contra si, mas o risco de restrição em prédios residenciais comuns aumentou.

Um ponto de proteção que vale guardar: decisões da Justiça no Rio já reconheceram que um condomínio que proíbe a atividade em assembleia não pode aplicar multa retroativa a reservas contratadas antes da proibição — o que reforça a importância de guardar comprovantes de reserva com data.

ISS e IPTU: o que já vale hoje

Para pessoa física operando locação por temporada de até 90 dias, sem prestação de serviços de hotelaria (como café da manhã ou arrumação diária), a atividade é tratada como locação — e locação, em regra, não é alcançada pelo ISS. Isso muda se a operação passa a ser feita via pessoa jurídica com atividade de hospedagem, caso em que o ISS municipal passa a incidir.

Sobre o IPTU, a diferença entre a alíquota residencial e a não residencial no Rio é significativa — manter o enquadramento como locação por temporada residencial, dentro das regras da locação por temporada, é o que evita a reclassificação do imóvel para uso comercial e a cobrança na alíquota mais alta.

Checklist antes de operar (ou continuar operando)

1. Peça ao síndico a convenção do condomínio e as atas das últimas assembleias — procure pela destinação do prédio e por "temporada", "hospedagem" ou "curta duração"
2. Se o prédio for residencial e não houver autorização, avalie levar o tema a uma assembleia com pauta específica — são necessários 2/3 dos condôminos
3. Regularize seu regime fiscal — pessoa física com recolhimento mensal apropriado, ou pessoa jurídica com enquadramento correto, conforme orientação do seu contador
4. Guarde comprovantes de cada reserva com data, como proteção caso o condomínio venha a restringir a atividade no futuro
5. Acompanhe o julgamento do Tema 1.443 no STJ e a tramitação do projeto de lei municipal

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Este artigo tem caráter informativo geral e não substitui orientação jurídica ou contábil individualizada. A legislação sobre locação por temporada no Rio de Janeiro está em constante mudança — projetos de lei podem ser alterados ou rejeitados, e decisões judiciais sobre o tema continuam em curso. Consulte um advogado ou contador para o seu caso específico antes de tomar decisões, e confirme sempre a situação mais recente antes de operar.

Perguntas frequentes