Impuestos para no residentes: IPTU, alquiler y ganancia de capital
Después de resolver documentos, cambio y la elección del inmueble, queda la pregunta que todo inversor del exterior se hace: ¿cuánto voy a pagar de impuestos en Brasil? La respuesta cambia según el momento (comprar, alquilar o vender), y conviene entender cada etapa antes de cerrar, para que la rentabilidad proyectada sea la rentabilidad neta.
En la compra: ITBI
El ITBI es el impuesto municipal de transmisión, que paga el comprador. En Río de Janeiro, la alícuota es del 3% sobre el valor del inmueble, igual para brasileños y extranjeros. Algunos edificios convertidos a vivienda en el Centro están exentos por el programa Reviver Centro (mira Reviver Centro: qué es y cómo funciona).
Mientras lo tienes: IPTU
El IPTU lo cobra cada año la Alcaldía sobre todo inmueble urbano, sin distinguir entre dueño brasileño o extranjero. El valor depende del barrio y de las características del inmueble, y suele ser uno de los costos más previsibles de mantener un studio.
En el alquiler: 15% retenido en la fuente
Cuando el inmueble genera renta (alquiler tradicional, corporativo o temporario), ese ingreso tributa en Brasil. Para quien no es residente fiscal, la regla es distinta de la de los residentes:
- Alícuota fija del 15% (25% para residentes en paraísos fiscales), sin la tabla progresiva de los residentes
- Retención en la fuente: el impuesto lo paga un apoderado residente en Brasil o la administradora, en el mes del cobro
- Sin declaración anual en Brasil por esa renta
Algunos gastos pagados por el propietario pueden reducir la base de cálculo, según las reglas de la Receita Federal. Si tu país tiene un convenio para evitar la doble imposición con Brasil, el impuesto pagado aquí puede compensarse allá: consúltalo con un contador.
Muchos inversores calculan la rentabilidad con el ingreso bruto y se olvidan del impuesto. Haz siempre la cuenta "después de impuestos": con un 15% retenido, un alquiler bruto de R$ 3.000 por mes queda en cerca de R$ 2.550, antes de expensas y comisión de gestión.
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En la venta: ganancia de capital
Al vender, la diferencia entre el precio de venta y el costo de compra paga impuesto a la ganancia de capital, con alícuotas progresivas por tramo de ganancia: 15% hasta R$ 5 millones, 17,5% hasta R$ 10 millones, 20% hasta R$ 30 millones y 22,5% por encima de eso (25% para residentes en paraísos fiscales). Cuando el vendedor vive afuera, el comprador (o el apoderado del vendedor) es responsable de retener y pagar el impuesto.
Por eso, guarda desde el principio toda la documentación de la compra, incluido el contrato de cambio del envío original: es lo que prueba cuánto invertiste.
Qué cambia con la reforma tributaria
La reforma del consumo de Brasil (Ley Complementaria 214/2025) crea dos impuestos nuevos, IBS y CBS, que también se aplicarán al alquiler desde 2027. Para personas físicas, solo alcanza a quien tiene más de tres inmuebles alquilados e ingresos por alquiler superiores a R$ 240.000 por año, con alícuota reducida para alquileres. Quien tiene uno o dos studios, en la mayoría de los casos, queda afuera.
| Momento | Tributo | Cuánto |
|---|---|---|
| Compra | ITBI (Alcaldía) | 3% en Río |
| Tenencia | IPTU (Alcaldía) | Según el inmueble |
| Alquiler | Impuesto a la renta (Receita Federal) | 15% retenido en la fuente |
| Venta | Ganancia de capital (Receita Federal) | 15% a 22,5% de la ganancia |
Este artículo tiene carácter informativo general y no reemplaza el asesoramiento tributario individual. Las alícuotas y reglas para no residentes pueden cambiar: confirma siempre las condiciones vigentes con un contador antes de comprar, alquilar o vender un inmueble en Brasil.
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En una conversación de unos 20 minutos podemos analizar:
- Tu país de residencia fiscal y los convenios con Brasil
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Preguntas frecuentes
¿El inversor extranjero paga IPTU normalmente?
Sí. El IPTU es un impuesto municipal que se cobra sobre cualquier inmueble urbano, sin importar la nacionalidad o la residencia del dueño.
¿Cuánto paga un no residente de impuesto por el alquiler?
Como regla, un 15% de impuesto a la renta retenido en la fuente, o un 25% para quien vive en un país considerado paraíso fiscal. Lo paga un apoderado residente en Brasil (o la administradora), en el mes en que se cobra el alquiler.
¿Cuánto paga un no residente de impuesto al vender el inmueble?
La ganancia de capital paga del 15% al 22,5%: 15% sobre la parte de la ganancia hasta R$ 5 millones, subiendo por tramos hasta 22,5% por encima de R$ 30 millones (25% para residentes en paraísos fiscales). El comprador, o el apoderado del vendedor, es responsable de la retención.
¿La reforma tributaria cambia el impuesto sobre el alquiler?
Para la mayoría de los inversores con uno o dos studios, no. Desde 2027, los nuevos impuestos IBS y CBS se aplican a personas físicas con más de tres inmuebles alquilados e ingresos por alquiler superiores a R$ 240.000 por año.
Sobre Rio Living Studios
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