Cómo tributa el alquiler de un studio en Brasil en 2026
Los impuestos suelen ser lo último que mira el inversor, pero afectan directamente la rentabilidad neta. Y 2026 trajo cambios importantes. Aquí va el panorama para residentes fiscales en Brasil, con una nota para quien vive en el exterior.
Los no residentes siguen otras reglas (15% retenido en la fuente sobre el alquiler).
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Residentes en Brasil: el Carnê-Leão
Los residentes que cobran alquiler de otra persona física deben pagar el impuesto cada mes por el Carnê-Leão, hasta el último día hábil del mes siguiente. El impuesto sigue la tabla progresiva, con alícuotas de hasta el 27,5%, sumando el alquiler a los demás ingresos del mes. Si el inquilino es una empresa, ella misma retiene el impuesto en la fuente.
Novedad de 2026: exención hasta R$ 5.000
La Ley 15.270/2025 creó, desde enero de 2026, una reducción que lleva el impuesto a cero para quienes tienen ingresos tributables totales de hasta R$ 5.000 por mes, con un descuento gradual hasta R$ 7.350. Atención: cuenta la suma de todos los ingresos (sueldo, alquiler, etc.), no solo el alquiler. Para quien tiene un studio e ingresos moderados, el impuesto puede bajar mucho o desaparecer.
Qué se puede descontar
Cuando los paga el propietario, pueden descontarse del alquiler antes de calcular el impuesto:
- IPTU (impuesto inmobiliario)
- Expensas
- Comisión de administración de la inmobiliaria
Persona física vs. empresa
| Criterio | Persona física | Empresa (holding) |
|---|---|---|
| Pago | Carnê-Leão mensual | Según el régimen de la empresa |
| Alícuota | Tabla progresiva (hasta 27,5%) | Varía según el régimen |
| Retiro de utilidades | No aplica | Dividendos de más de R$ 50.000/mes con retención del 10% desde 2026 |
| Complejidad | Simple para pocos inmuebles | Exige contabilidad |
| Ideal para | 1 a pocos inmuebles | Carteras más grandes |
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Airbnb y la reforma tributaria
Para personas físicas, el ingreso de temporada sigue la misma lógica que el alquiler. La reforma tributaria del consumo de Brasil (Ley Complementaria 214/2025) crea dos impuestos nuevos, IBS y CBS, que se aplicarán también al alquiler desde 2027. Para personas físicas, solo alcanza a quien tiene más de tres inmuebles alquilados e ingresos por alquiler superiores a R$ 240.000 por año. Quien tiene uno o dos studios, en la mayoría de los casos, queda afuera.
Ganancia de capital en la venta
Al vender con ganancia, se paga impuesto a la ganancia de capital: 15% sobre ganancias de hasta R$ 5 millones, subiendo por tramos hasta 22,5%. Se paga hasta el último día hábil del mes siguiente a la venta. Para residentes hay exenciones importantes:
- Venta del único inmueble por hasta R$ 440.000, si no hubo otra venta en los últimos 5 años
- Uso del dinero para comprar otro inmueble residencial dentro de 180 días
- Factores de reducción para inmuebles comprados hace más tiempo
Los impuestos no son el tema más atractivo, pero están entre los que más afectan la rentabilidad neta, y entre los que más cambian. En 2026, la exención hasta R$ 5.000 cambió la cuenta de mucha gente con uno o dos inmuebles. Involucra a un contador desde el principio, no cuando el inmueble ya esté alquilado.
Este artículo tiene carácter informativo general y no reemplaza el asesoramiento contable o tributario. Las alícuotas, tramos y reglas pueden cambiar: consulta siempre a un contador para tu caso.
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- Tu perfil de ingresos y patrimonio
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Preguntas frecuentes
¿Pago impuesto por el alquiler cobrado en Brasil?
Sí. Los residentes fiscales en Brasil que cobran alquiler de personas físicas pagan cada mes por el sistema Carnê-Leão, según una tabla progresiva. Desde 2026, quienes tienen ingresos tributables totales de hasta R$ 5.000 por mes están exentos, con una reducción gradual hasta R$ 7.350 (Ley 15.270/2025). Los no residentes pagan un 15% fijo retenido en la fuente.
¿Puedo descontar expensas e IPTU del alquiler?
Sí, cuando las paga el propietario: el IPTU, las expensas y la comisión de administración de la inmobiliaria pueden descontarse del alquiler antes de calcular el impuesto.
¿Airbnb tributa distinto que el alquiler tradicional?
Para personas físicas, el ingreso de temporada sigue la misma lógica que el alquiler. La reforma tributaria crea los impuestos IBS y CBS desde 2027 para quienes tienen más de tres inmuebles alquilados e ingresos por alquiler superiores a R$ 240.000 por año.
¿Conviene tener una empresa para administrar los alquileres?
Puede convenir para quien tiene varios inmuebles e ingresos altos, pero desde 2026 las utilidades y dividendos de más de R$ 50.000 por mes tienen una retención del 10%. Haz la cuenta con un contador.
Sobre Rio Living Studios
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