Incorporação Imobiliária: O Que É, Como Funciona e Como Conferir o Registro

Todo studio vendido na planta no Rio de Janeiro passa por uma incorporação imobiliária. É ela que transforma um terreno e um projeto em unidades que podem ser vendidas legalmente antes de existirem. Entender o básico desse processo é a forma mais simples de saber se um lançamento está regular.

O que é incorporação imobiliária

A lei define incorporação como a atividade exercida com o objetivo de promover e realizar a construção, para venda total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas. Em outras palavras: alguém reúne terreno, projeto, aprovações e recursos, e vende apartamentos que serão entregues no futuro.

Incorporar não é o mesmo que construir. A incorporação é o negócio jurídico e comercial; a construção é a execução da obra. As duas funções podem estar na mesma empresa ou em empresas diferentes.

Para que serve

Para dar segurança à venda de algo que ainda não existe. Com a incorporação registrada, cada unidade futura fica vinculada a uma fração ideal do terreno, o projeto e as especificações ficam arquivados em cartório e o comprador passa a ter um documento público para conferir o que está comprando.

Quem são os envolvidos

• Proprietário do terreno. Pode vender o terreno ao incorporador ou trocá-lo por unidades do futuro prédio, a chamada permuta.
• Incorporador. É o responsável pelo empreendimento perante os compradores. A lei permite que seja o proprietário do terreno, quem tenha promessa de compra ou cessão de direitos sobre ele, ou ainda o construtor ou o corretor de imóveis com mandato do proprietário.
• Construtora. Executa a obra. Pode ser a própria incorporadora ou uma empresa contratada.
• Adquirentes. Os compradores das unidades, que podem eleger uma comissão de representantes para acompanhar a obra.

O que é o memorial de incorporação

É o conjunto de documentos que o incorporador arquiva no Cartório de Registro de Imóveis antes de começar a vender, conforme o artigo 32 da Lei 4.591/1964. Depois de arquivado, qualquer pessoa pode consultá-lo. Entre os principais itens estão:

• Título de propriedade do terreno, ou promessa de compra ou de permuta que autorize a incorporação
• Certidões negativas de impostos, de protestos e de ações, do terreno e do incorporador
• Histórico dos títulos de propriedade do imóvel nos últimos 20 anos
• Projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes
• Cálculo das áreas da edificação, com a área de cada unidade e das partes comuns
• Memorial descritivo das especificações da obra
• Avaliação do custo global da obra
• Discriminação das frações ideais de terreno de cada unidade
• Minuta da futura convenção de condomínio
• Declaração sobre o prazo de carência, quando houver

Registro no Cartório de Registro de Imóveis

O cartório examina a documentação e, estando em ordem, registra a incorporação na matrícula do terreno. A partir daí o incorporador pode anunciar e vender. A lei exige que o número do registro conste dos anúncios, impressos, propostas e contratos.

Vender unidades sem esse registro é irregular. A própria Lei 4.591/1964 trata a negociação de frações sem o arquivamento prévio dos documentos como infração sujeita a punição.

Incorporação imobiliária passo a passo

1. Aquisição ou permuta do terreno
2. Estudo de viabilidade e desenvolvimento do projeto
3. Aprovação do projeto na prefeitura e obtenção do alvará
4. Montagem do memorial e registro da incorporação no cartório
5. Lançamento e venda das unidades
6. Execução da obra, com informação periódica aos compradores
7. Habite-se e averbação da construção na matrícula
8. Instituição do condomínio e individualização das matrículas
9. Entrega das chaves e escritura ou financiamento do saldo

Prazo de carência

O incorporador pode reservar para si um prazo de carência, dentro do qual tem o direito de desistir do empreendimento, por exemplo se as vendas não atingirem o mínimo necessário. Esse prazo precisa estar declarado no memorial e não pode ultrapassar a validade do registro, que é de 180 dias. Se houver desistência dentro da carência, os valores pagos devem ser devolvidos aos compradores.

Na prática, vale perguntar se o lançamento ainda está no prazo de carência. Enquanto ele não termina, a obra ainda não está confirmada.

Proteções do comprador na planta

• Patrimônio de afetação. Regime opcional, previsto na Lei 10.931/2004, que separa o terreno e os recursos do empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora. Veja o artigo O que é patrimônio de afetação.
• Quadro-resumo no contrato. A Lei 13.786/2018 exige que o contrato comece com um quadro com preço, forma de pagamento, índice de correção, prazo de entrega e consequências da rescisão.
• Tolerância de atraso. A mesma lei admite até 180 dias de atraso na entrega, desde que essa tolerância esteja expressa no contrato. Passado esse prazo, a lei dá ao comprador o direito de desfazer o negócio com a devolução do que pagou, ou de manter a compra com indenização pelo atraso.
• Regras para o distrato. Se o comprador desistir, a lei limita a retenção pela incorporadora a até 25% do que foi pago, ou a até 50% quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação.
• Comissão de representantes. Os compradores podem eleger representantes para acompanhar a obra.

Como verificar se uma incorporação é regular

1. Peça o número do registro da incorporação e o cartório onde foi feito.
2. Solicite a certidão atualizada da matrícula do terreno e confira se o registro da incorporação aparece nela.
3. Consulte o memorial de incorporação e compare a área, as especificações e a fração ideal com o que está no contrato.
4. Verifique se há averbação de patrimônio de afetação.
5. Confira se o número do registro consta do material de divulgação e do contrato.
6. Pesquise a incorporadora: obras entregues, prazos cumpridos e ações judiciais.

Incorporação x obra por administração

Na incorporação com preço fechado, a incorporadora define o valor da unidade e assume o risco do custo da obra. Existe outro regime, em que os compradores pagam o custo real da construção e a construtora recebe uma taxa para administrar. Ele é explicado no artigo Obra por administração (preço de custo): como funciona.

Este artigo tem caráter informativo geral e não substitui orientação jurídica individualizada. As regras citadas são um resumo da legislação em vigor e cada contrato tem cláusulas próprias — antes de assinar, consulte um advogado especializado em direito imobiliário.

Perguntas frequentes

Incorporação é a mesma coisa que construção?
Não. A incorporação é o negócio de promover o empreendimento e vender as unidades; a construção é a execução da obra. A mesma empresa pode fazer as duas coisas, ou a incorporadora pode contratar uma construtora.

Quem pode ser incorporador?
Segundo a Lei 4.591/1964, o proprietário do terreno, quem tenha promessa de compra ou cessão de direitos sobre ele, e o construtor ou o corretor de imóveis que tenham mandato do proprietário.

É possível vender imóvel na planta sem incorporação registrada?
Não. A lei só permite negociar unidades depois do registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Antes disso, o que pode existir é apenas o cadastro de interessados, sem contrato e sem pagamento.

Onde consultar a incorporação de um empreendimento?
No Cartório de Registro de Imóveis da região do terreno. Com o número da matrícula, qualquer pessoa pode pedir a certidão e ter acesso ao memorial de incorporação arquivado.

O que é o prazo de carência?
É o período, de no máximo 180 dias, em que o incorporador pode desistir do empreendimento, desde que isso esteja declarado no memorial. Havendo desistência, os valores pagos são devolvidos.